お疲れ様です。
静岡の税理士、浅原です。
私は、賃貸経営をしています.
先日、私の住所地の近くで、
利回りの高い賃貸アパートが売りに出ました。
投資エリアを限定して取り組むタイプの私としては、
「住んでいるところの近く」という点に強く惹かれます。
さらに、売りに出たエリアも、
住民数が減ってきている静岡市清水区の中で、住民の減り具合が少なく、
賃貸需要、売買需要、ともに手堅い草薙エリアです。
さっそく購入検討に入りました。
購入するエリアを限定している以上、
そもそも売りに出る物件自体が極めて少ないため、
多少の問題を抱えた物件でも、買っていくしかない、
という覚悟はあります。
ただ、最終的にこの物件は、見送ることにしました。
その理由を書いてみます。
時が過ぎるのはあっという間です。
隣地を通らなければ、自転車を停められない
さっそく現地調査に行き、
アパートの外装や、エアコン、給湯器などの劣化具合、
隣地との境界線など、外から見える部分のチェックを進めていました。
「利回りを高くしているだけあって、だいぶ劣化が進んでいるな」
と思いながら見ていると、
何かの違和感を感じている自分に気付きました。
違和感の正体を探っていると、
それが駐輪スペースの位置であることが分かりました。
通常、駐輪スペースは、
正面側の道路近くに配置されます。
しかし、この物件、
駐輪スペースが建物の裏側、
すなわち正面道路の反対側に設置されています。
「なぜこんなところに？」と思って、調べていくと、
次の点が分かりました。
- アパートの隣地が、自治会所有の土地であり、そこを通って駐輪するような仕様になっていた
- 自治会の土地には、アパート所有者も持ち分も、通行許可もない
- その自治会の土地は、自治会関係者とアパート入居者以外、利用する人がいない
- 自治会から、アパート入居者の通行を差し止められた場合に、正面道路側には、道路と敷地に高低差の高い段差があり、自転車の駐輪はできない
- 何らかの事情で、自治会との関係が悪化するようなことがあれば、アパート入居者は駐輪スペースへの通行ができなくなり、深刻な影響を受ける可能性がある
このリスクは、見過ごすことはできません。
人気エリアの中にある人気のないエリア
草薙エリアは、
静岡市清水区の中でも根強い人気にあるエリアです。
しかし、
その中でも空き家や売り土地が増えているエリアがあります。
この物件は、
その人気のないエリアにありました。
空き家や売り土地が増えているエリア、ということは、
そのエリアは利便性が悪い、ということの裏返しです。
静岡市内全体の賃貸物件の空室率は、今後も増えていくでしょうから、
入居者からしたら、
あえてその利便性の悪いところにあるアパートを選ぶ必要はありません。
つまり、このアパートは、入居で苦戦するということです。
いまは、このアパートも満室状態でしたが、
家賃はかなり低く設定して、募集していました。
今後、このアパートが入居率を維持していくためには、
さらなる家賃の引き下げを迫られるでしょう。
お金で解決できない問題は、最終的に解決できない可能性が高い
「お金をかければ解決できる問題」は、
最終的にオーナーが覚悟を決めれば、問題解決はできます。
しかし、「お金で解決できない問題」は、尾を引く可能性が高いです。
法律上の権利が、そもそもオーナー側にはなかったり、
法律がオーナー側に味方してくれないような問題です。
お金で解決できない問題は、
最悪、こじれると、賃貸経営が行き詰まります。
賃貸経営での大きな失敗は、
挽回するのに長い時間がかかります。
大きな失敗をしないためには、
目の前の問題は、「お金で解決することが可能なのかどうか」
という視点で見ることが重要です。
昨日の仕事
- 工務店のお客様の月次報告と、パソコン操作のフォロー
ウッドショックに加えて、ウクライナ紛争で木材価格が暴騰している
建築業界は昨年来、苦しい状況が続いている
- 余ったリフォーム材料の保管
木材系の材料は、しっかり保管しておかないと、反りが出て使えなくなってしまう
- 空き部屋のリフォームの仕上がりチェック
- 空手の稽古
強烈なボディブローが武器のＫ選手から、「浅原さんの動き、すごくかっこいいですよ」と言われて上機嫌
どこまでもチョロい自分
