お疲れ様です。
静岡の税理士、浅原です。
不動産を売ったり買ったりする場合、
そこが更地であれば、「土地のみの売買」ということで価格内訳の問題は出てこないのですが、
土地の上に建物がある場合には、売買契約書上で、
土地の価格と建物の価格を分けて記載することができます。
この点は、買う側にとってはとても重要な要素となり、
売る側にとっても、売主の状況によっては、重要な意味を持つことになります。
今日は、土地建物を同時に購入する場合の価格内訳の設定方法について、書いてみます。
目次
「売主にとって」の価格内訳
売主にとっては、価格内訳はあまり重要ではありません。
土地の売却益（損）も、建物の売却益（損）も、
譲渡所得の計算上、合算して計算されるからです。（売主が法人の場合も同様）
もっとも、
売主が、消費税の課税事業者である場合（税務署に消費税を納めている場合）には、
価格内訳が重要になってきます。
「土地」売買は、消費税上は非課税取引ですので、消費税の納税には影響ありませんが、
「建物」売買は課税取引になりますので、建物の価格に含まれている消費税は、
最終的に税務署に納付しなければなりません。
つまり、建物価格が増えれば、建物価格に含まれる消費税額も増加し、
結果的に、税務署に納付する消費税額が多くなる、ということになります。
「買主にとって」の価格内訳
買主にとって、価格内訳の設定はとても重要です。
土地には減価償却計算はありませんが、建物には減価償却計算を適用することができます。
減価償却計算は、耐用年数の長い資産を購入した場合に、
その資産を耐用年数内で費用計上していく処理になります。
そして、減価償却計算の結果、費用計上をしたのと同額分の利益が減額されることになり、
それに伴い税金も減ります。
つまり、建物価格を多めに設定すれば、減価償却計算を通じて、税金を抑えることが可能となるわけです。
さらに、買主が消費税の課税事業者である場合には、建物価格に含まれる消費税額を、
税務署に納付する消費税額から控除することができます。（仕入税額控除）
この点でも、建物価格を多めに設定した方が、メリットが大きいといえます。
内訳設定のパターン
原則
税務上は原則として、土地と建物の価格は「時価で扱う」、とされています。
ここでいう「時価」とは、簡単に言えば、「独立した第三者間で合意した金額」という意味です。
よって基本的には、売買契約書に記載された売買価格を、
そのまま「土地の価格」「建物の価格」として扱ってもらって大丈夫です。
（※取引相場から極端に離れていないことが必要です）
しかし一般的に、建物付きの土地の売買では、
「土地と建物合わせていくら」という合意のしかたがほとんどであり、
まず「合わせていくら」の部分が決まらないことには、価格内訳の話には進めません。
そこで、「土地建物合わせていくら」の合意ができた後に、
価格内訳を決めておきたい、ということで、
さらに取引内容の詳細部分に踏み込んでいくわけです。
その場合に考えられる価格内訳のパターンは、次の通りです。
① 土地「固定資産税評価額」＋建物「残額」
土地の価格を固定資産税評価額で固めてしまい、残額を建物価格に振る、というパターンです。
比較的、建物価格を多めにとれることが多いです。
反面、土地を相場よりも低く評価する可能性があるので、その点にやや注意が必要です。
※ 一般的に、固定資産税評価額は、取引相場の７割程度といわれています
② 建物「固定資産税評価額」＋土地「残額」
①のパターンで、先に建物価格を固定させて、残額を土地価格に振る、というやり方です。
ＲＣ物件を安く買えた場合には、このパターンだと建物価格を多めに設定できることがあります。
※かつて、土地面積６００坪のＲＣ造マンションを、２．２億円で購入したことがありましたが、その際、このパターンに乗じて、「建物価格１．９億、土地価格０．３億」、という価格内訳を設定したことがあります。これは明らかにやりすぎでした。
土地「路線価評価額」＋建物「残額」
国税庁のサイト上で、日本中の土地の路線価を調べることができます。
そこで調べた路線価に土地の面積を乗じて、土地の価格を決定します。
そして、残額を建物価格に振る、というパターンです。
※一般的に、路線価は、取引相場の８割程度といわれています。
土地と建物の固定資産税評価額で按分計算
経験上、土地と建物の価格内訳を契約書に明記したい、というと、
仲介会社様からこのパターンを提案されることが多いです。
とある仲介会社様に、そのあたりの事情をきいてみたところ、
「うちの顧問税理士からは、『この按分計算以外は認めない』といわれている」ということでした。
ある意味、安全ではありますし、取引相場からも大きく離れることはないでしょうけど、
殺菌消毒されすぎて、無味乾燥なパターンです。
こういったパターンの中から、買主・売主のそれぞれの事情を踏まえて、
折り合いのつく方法を選ぶのがよいと思います。
価格内訳を契約書上に明記すべきか
上記のやり方で、価格内訳の設定の折り合いがつけば、契約書には明記すべきです。
契約書に明記してあることが、すなわち、
「独立した第三者間で合意があった」ということを証明することになりますので。
（何度も言いますが）極端に取引相場から離れたものでなければ、
契約書に記載された金額をベースに、後々税金計算をしていくことになります。
しかし、価格内訳の折り合いがつかなかった場合には、
契約書上では、一括表記（合計額のみの表記で、内訳なし）となるでしょう。
そうなった場合には、価格内訳を自分自身で決めなくてはなりません。
この場合、より慎重さが求められます。
なぜなら、価格内訳については、売主と買主で合意したわけでなく、
あくまで「自分で独自に計算しただけの金額」ということになりますから、
客観性が乏しく、税務署もひっくり返しやすいです。
より慎重に、より取引相場に近くなるよう、計算していく必要があります。
まとめ
建物付き土地の売買における価格内訳の計算について、書いてみました。
書いてみると、私自身が買う側に立つことが多いためか、どうしても買う側の視点が強く出てしまった感じです。
不動産売買は、「折り合いをつける」の連続ですので、
こちら側の思惑だけでなく、相手側の事情にも、常に配慮しておく必要がありますね。
昨日の仕事
- 清水区三保のお客様の月次データの入力
- 妻がＰＴＡ委員に参加するため、夕方から子守り
ＰＴＡに出席した後の妻は、いつもより少し活性が高い
めんどくさがってはいるものの、同年代の人たちと触れ合うのが楽しいらしい
