お疲れ様です。
静岡の税理士、浅原です。
今月末に購入する予定の小ぶりのマンションについて、
現在、決済引き渡しに向けた準備を進めているところです。
その中で、絶対に忘れてはいけないのは、火災保険加入です。
収益物件購入時の火災保険加入について、外せないポイントを整理しておきます。
目次
火災保険加入の窓口は？
融資を使って物件を購入する場合には、
その融資を実行する金融機関のグループ会社である保険代理店を利用するのがお勧めです。
どの金融機関も、自社のグループの中に、保険代理店を抱えています。
融資担当者に聞けば、すぐ教えてくれます。
さらに、そのグループ内の保険代理店経由で保険に加入すると、
たいてい「融資割引き」が適用されるので、別の窓口から加入するよりも、保険料が若干割安になります。
融資を使わずに、手持ち資金で購入する場合には、
すでに取引のある保険代理店か、もしくは売買仲介会社の担当者から、
保険代理店を紹介してもらってもいいでしょう。
保険料は、保険会社と保険金、補償内容が同一であれば、
どの代理店から加入しても、同一の料金となります。
ただ、いずれの場合にも、ひとつ注意すべき点があります。
保険事故が起きて、保険金を請求するときに、
ちゃんと加入者側の立場にたって、保険会社と交渉してくれるスタッフの存在です。
そういうスタッフが、その保険代理店にいることが大事です。
おそらく、どの保険代理店でも、加入者側の立場にたって、しっかり交渉してくれるとは思います。
しかし、何度も保険請求をしてきた私から見ると、
そういうスタッフがいるかいないかで、結果が大きく変わる場面を何度も見てきました。
その意味では、広く雑多に保険加入者を集めようとしている保険代理店よりも、
ある程度顧客を絞っている金融機関のグループ会社系列の保険代理店の方が、
戦うべき時にしっかり戦ってくれるのではないか、と期待してしまいます。
保険会社は？
基本、どの保険会社でも、保険事故が起きれば、ちゃんと保険金の支払いはしてくれます。
ですので、保険会社自体にどうこう、というよりは、
「補償内容」と「それに伴う保険料」とのバランスから、決定すればよいでしょう。
保険金額の設定は？
保険金額を多めに設定すれば、万が一の火災の時に建て替え費用の心配はなくなりますが、
その分、毎年支払う保険料は高くなります。
保険金額を低めに設定すれば、その逆です。
私の場合、保険金額の設定は、
「融資金額未満、建物価格以上」の範囲内で、必要な補償条件を満たしつつ、
許容できる保険料がいくらかを自問しながら、決めるようにしています。
正解がないので最も迷う項目ですが、決めきれなければ、保険金額が高い方を選びましょう。
保険加入の目的に立ち戻れば、補償内容を厚くしておくべきだからです。
あとで、補償内容を減額することもできますので。
「水災」特約を付けるか？
建物の近くに、川や池、海などの水辺がある場合、
または傾斜地で水が溜まりやすいところに建っている場合には、加入しておいた方がいいでしょう。
浸水の可能性のない地域であれば、あえて加入する必要はないでしょう。
私の場合、明確な浸水の可能性がなければ（※）、外すようにしています。
（※）一度、大雨が続いた際に、マンション近くの川から水があふれだし、マンションの敷地5メートルくらいまで、水が迫ってきた経験があります。それまでは水災を軽く見ていましたが、立地によっては、ガチのリスクとして認識しておく必要があります。
「建物外部からの物体の落下、飛来、水濡れ、盗難」特約を付けるか？
絶対、付けます。
水濡れ被害が、いままで起きた保険事故で、もっとも回数が多いです。
「不測かつ突発的な事故」特約を付けるか？
絶対、付けます。
退去時の敷金精算の際に、
退去者さんと意見の食い違いがあり（もしくは食い違ってはいないものの、払うお金がなくて）、
請求できなかった室内の汚損箇所のリフォーム費用を、この特約でカバーしたことが何度もあります。
加入期間は？
私は、できるだけ長期で、加入するようにしています。
ここ１０年程、世界的に自然災害が増加しており、日本国内でもご承知の通りです。
その結果、数年置きに保険料が増加していく傾向が、ほぼ固定しています。
長期で加入しておけば、保険料の増額改定時にも、
加入時の安い保険料で、同じ補償内容を維持できますので、
私は長期を選択するようにしています。
保険料の支払い方法は？
「１０年契約でまとめて一括払い」が、最も保険料が安く済みます。
それに対し「１年ごとの契約で、毎月払い」が最も高くなります。
どちらを選んでも、補償内容には影響ありませんので、
手元の資金繰り状況を踏まえながら、負担にならない方を選べば大丈夫です。
保険金への質権設定は？
融資を付けて物件を購入する場合には、金融機関から、保険金への質権設定を要求されます。
質権設定がなされても、保険事故の際の保険金の支払いは、
ちゃんと加入者である物件オーナーの方になされますので、質権設定してもらって大丈夫です。
（実務上、この質権が発動する可能性があるのは、火災で建物が消失したときだけです）
施設賠償責任保険の加入
忘れてはならないのが、この施設賠償責任保険の加入です。
火災保険は、「建物自体が損害を受けた場合」に使う保険ですが、
施設賠償責任保険は、「建物が、他者に損害を与えた場合」に使う保険です。
私の経験にあるのは、
「上階からの水漏れにより、下階の入居者の持ち物を濡らしてしまった場合」です。
この場合、
「水漏れにより建物を傷めてしまった部分」については、火災保険が使えますが、
「下階の入居者の持ち物」は「建物」ではありませんから、火災保険は使えないため、
別の保険が必要になるわけです。
またほかにも、「エレベーターが故障して、それゆえ利用者に実害を与えてしまった場合」や、
「建物の外壁に取り付けてある看板が落下して、通行人にけがをさせた場合」なども、
施設賠償保険に加入していないと、非常にまずいことになります。
私は、すべの保有物件で、この施設賠償責任保険に加入することにしています。
昨日の仕事
- 清水区江尻東のお客様へ月次報告
- 購入物件についての諸々の打ち合わせ
- 下の子に「ボット」を買ってくれとせがまれるが、何度説明を聞いても、どういうものなのかが想像できない。
