お疲れ様です。
税理士の浅原です。
脱サラして独立開業を目指す場合に、小ぶりなもので十分ですから、賃貸アパートやマンションをひとつ持っておくと、独立後の展開にだいぶ余裕ができます。
賃貸アパートを1つ買う、というのも、大変なことではあります。
とはいえ、賃貸業と税理士業を二足の草鞋でやってきたわたしからすると、税理士業の大変さとくらべれば、賃貸業の方が全然楽です。
おそらく、独立開業を目指すくらいのバイタリティとポテンシャルのある方からしたら、物足りないくらいではないかと。
そこで、独立開業のために、賃貸物件を買っておくことのメリット・デメリットを書いてみようと思います。
メリット
独立前の段階で、軌道に乗せられる
これはとても重要です。
というのは、賃貸業は、「軌道に乗せるまで」が勝負どころで、「軌道に乗った後」は、あまりやることがないからです。
会社勤めをしている段階で、賃貸業を軌道に乗せてしまえば、あとはじっくり独立開業の機会を窺いながら、自分のビジネスの準備を進めるだけです。
独立後の不安の最たるものは、収入の確保です。
自分のビジネスで、本当に収入を得ることができるだろうか。
続けていれば、いずれは収入を得られるだろうけど、そうなるまでにどれだけの期間がかかるのか。
こういった独立前の不安は、実際にやってみない限りはわかりませんので、いくら考えたところで、不安は解消されません。（でも、シミュレーションは重要ですよ）
その点、「勤め先を辞めても、賃貸業からの収入がある」、という状況であれば、不安感の大きさは全然違ったものになるでしょう。
賃貸業も、ビジネスです。
本業の前に、自分の力で、別のビジネスを立ち上げて、収入の道を作り出しているならば、それは本業への自信にもなるでしょう。
本業を立ち上げる前の段階で、「すでにひとつ、自分のビジネスを持っている」、というのが、いかに心強いか。
まっさらな状態で独立開業をしてみると、よくわかると思います。
（ちなみに、わたしの場合、わたしが独立した当時は、すでに子どもがいましたので、“まっさら独立”は初めから選択肢に入っていませんでした。いま振り返っても“まっさら”は、恐ろしくてできません）
独立後の自分のビジネスを邪魔しない
賃貸業は、外注システムが整ったビジネスです。
「オーナーは意思決定のみで、実働は外注が普通」、という業界です。
軌道に乗せた後の賃貸物件を、ひとつふたつ持っているくらいならば、本業の時間を奪われるようなことはないでしょう。
特にスモールビジネスの場合は、本業につぎ込む時間が膨大になるはずです。
仕事を任せられるスタッフも、最初のうちはいないでしょうし。
賃貸業は、うまくいっている間は、その存在を忘れることができます。
言い方を変えると、「その存在を忘れられる物件こそが、良い物件」、ということです。
ガチになれる
多くの場合、賃貸アパートを購入する場合には、金融機関から借り入れを行います。
小ぶりなアパートでも３，０００万円くらい、大きければ２億、３億という金額になります。
これらを、手持ち資金で購入できるくらいの財産基盤があるのなら、最初から独立開業に不安はないでしょうから、やはり物件購入には銀行融資を使うことになります。
銀行融資を使って物件を購入する、という当面のゴールに向かって進んでいく中で、次第にガチになっていきます。
物件購入には、多くのプロセスを踏まなければなりません。
- 物件を探そう、という決意
- どんな物件を探せばいいか勉強する、という決意
- 不動産屋に問い合わせをする、という決意
- 紹介された物件を買うか断るか、という決意
- 連帯保証人に説明する、という決意
- 銀行の金消契約書に押印する、という決意
- 売買契約書に押印し、手付金を払う、という決意
これらのひとつひとつの決意を踏んでいく中で、自分の中のガチ度合が高まっていきます。
「ガチ」というのは、いわば、「道を引き返さないという決意」のことです。
バイタリティのある時にしか、できない決意です。
デメリット
デフォルトの可能性
賃貸業もビジネスですから、成否が分かれます。
やみくもに、不動産屋さんに紹介されたものに手を出してしまうと、「否」の方向に進んでしまいます。
否の方に進むと、手元資金が枯渇し、銀行返済ができなくなる可能性が高まります。
例えば、次のようなパターンです。
- 賃貸ニーズの見込めないエリアの物件を買ってしまったため、空室が埋まらずに、資金繰りが追い付かない
- 多額の修繕が必要な物件を買ってしまったため、毎月の修繕費支出がかさみ、資金繰りが追い付かない
- 相場よりも高い金額で買ってしまったため、利回りが低く、資金繰りが追い付かない
- 借入期間を短期間で組んだため、約弁額が多すぎて、資金繰りが追い付かない
入り口を間違えると、その後の軌道修正が困難である、というのも賃貸業の特徴です。
言い換えると、しっかりとした入り口から入れば、その段階で、高確率での成功が見込めます。
賃貸業の成否の７～８割は、「入口の見極め」で決まります。
昨日の仕事
- 清水区江尻東のお客様の月次データ確認
- 先月購入した物件の電気、水回り工事のために、再び友人が１泊２日で現場入りしてくれた。大きな感謝とともに、同い年の彼のバイタリティに敬服する。台風の中、ありがとう。
